Le schéma directeur immobilier : l’immobilier partenaire des métiers
Contexte
2ème poste de coûts des entreprises, 1er poste du bilan, l’immobilier est trop souvent une « facilité ». Malgré une prise de conscience progressive des directions générales, il reste encore des gisements de développement et d’optimisation de sa gestion.
Dans un contexte où prime la performance des actifs, la fonction immobilière participe à l’optimisation des coûts, mais aussi au développement de la mobilité des collaborateurs.
Elle doit à la fois :
- porter une vision d’ensemble auprès de la direction générale sur un territoire plus vaste,
- coordonner des métiers dont les objectifs sont parfois déconnectés, voire apparemment contradictoires,
- répondre aux besoins opérationnels et quotidiens des utilisateurs des métiers, souvent impatients de disposer de nouveautés soutenant leur activité.
En première ligne, la fonction immobilière implique des compétences multiples, au carrefour de savoir-faire financiers, juridiques, opérationnels, des compétences de construction, de gestion de projets, d’achats et de gestion de sous-traitance, avec le souci du développement durable et de la gestion des ressources humaines de l’entreprise.
Attendue sur les bâtiments tertiaires, dont le siège de l’entreprise, ainsi que sur les bâtiments d’exploitation, et les locaux commerciaux, la fonction immobilière a de multiples interlocuteurs au niveau opérationnel : les métiers, mais aussi la DRH et la DSI.
Objectifs
Le schéma directeur immobilier est la démarche qui permet à un dirigeant et à son entreprise de clarifier le plan stratégique de son immobilier.
Il doit aboutir à une vision partagée entre tous les décisionnaires pour transformer les investissements immobiliers en actifs durables de l’entreprise et en postes de travail opérationnels pour les collaborateurs. Ce plan doit soutenir les ambitions de l’entreprise.
Ce plan stratégique permet de :
- Décliner l’ambition de l’entreprise ou de l’organisation en stratégie métier,
- Transformer les besoins long terme des métiers en solutions et projets immobilier,
- Prioriser, planifier et valoriser les projets,
- Réviser, au besoin, les modes de fonctionnements de la fonction immobilière,
- Aboutir à une feuille de route partagée entre la fonction immobilière et les directions métiers,
- Partager les enjeux de l’immobilier avec les collaborateurs.
Convictions
Nous avons vu trop de diagnostics et de schémas directeurs remarquables et brillants rester lettre morte, ou mener à de graves impasses, car l’organisation n’avait pas la capacité à s’approprier et à mettre en œuvre l’ambition stratégique ou le plan d’actions ainsi défini.
Nous sommes convaincus que la capacité de l’entreprise à mettre en œuvre est la clé du succès de la stratégie.
Cette capacité collective est le fruit d’une dynamique collaborative que nous avons placée au cœur de notre démarche.
Une approche collaborative innovante
Cette approche collaborative permet :
- de donner une dimension managériale forte à la refonte d’un schéma directeur, démarche trop souvent envisagée comme purement technique et « top-down »,
- de focaliser l’ambition uniquement sur les points critiques afin d’aboutir à des décisions robustes,
- de créer des ponts entre les métiers et la Direction immobilière et entre la DG et le terrain.
Le cœur de notre démarche est un séminaire collaboratif de 2 jours, réunissant tous les acteurs clé, facilité par une équipe d’experts, sur la base d’une intense préparation en amont et d’une phase de consolidation en aval.
Inspiré de la démarche High Value Worskhop®, ce séminaire est spécialement conçu pour les problématiques liées aux schémas directeurs :
- Il est positionné au niveau Direction générale, avec un sponsorship opérationnel porté par la Direction immobilière et le métier,
- Au travers de 4 ateliers de co-conception en amont, il implique les sponsors à bon escient,
- Il mobilise de façon intensive les 35 à 40 acteurs clé pour la réussite du projet (directeurs, managers, leaders, référents, sachants, experts, etc..),
- Il permet d’adresser toute la complexité du sujet sur une période de 2 jours car il s’appuie sur une équipe d’experts qui maitrise tous les leviers du travail collaboratif en grands groupes (parcours sur mesure, facilitation, facilitation graphique, qualité des inputs, environnement de travail, gestion du temps, travail en sous-groupe, empowerment des participants, etc.).
Résultat
Formalisé à l’issue du séminaire, les résultats de la démarche vont au-delà du document de synthèse réunissant les tenants et aboutissants de la réflexion commune. Ils sont aussi ancrés dans l’expérience unique acquise par chacun des participants au cours d’un temps fort collaboratif qui l’intègre durablement au cœur de la stratégie de l’entreprise.
