Les Asset Managers, Property Managers sont soumis au décret BACS, imposant de mettre en place des automatismes pour améliorer la performance énergétique des bâtiments, d’ici au 1er janvier 2025. Tout ceci s’inscrit dans la trajectoire du décret Tertiaire, qui s’impose à différentes échéances : 2030, 2040, 2050. Comment y voir clair entre vendeurs d’équipements de contrôle-commande, de chaudières, d’Objets connectés (IoT), d’entrepreneur en bâtiment spécialiste de pose d’isolants thermiques ? Comment éviter de dépenser des centaines, voire des millions d’euros pour un ROI faible voire négatif ?

GTB, décret BACS, décret Tertiaire, comment y voir clair ?

Un peu de glossaire

Pour ceux qui s’intéressent à cet article mais ne sont pas du secteur du bâtiment, voici un peu de glossaire :

GTB : Gestion Technique des Bâtiments. Cela recouvre tous les capteurs et actionneurs pilotés par des automates, pour assurer notamment le chauffage ou la climatisation de locaux.

BACS : Building Automation and Controll Systems. C’est le terme GTB élargi par l’Europe. Le Décret BACS s’applique à tout ce qui consomme de l’énergie dans un bâtiment, en général par ordre décroissant : Chauffage, Eau Chaude Sanitaire (ECS pour les intimes), Climatisation, Ventilation, Eclairage.

Décret Tertiaire : le bâtiment étant le 1er ou le 2ème poste de consommation d’énergie, donc d’émission de gaz à effet de serre, le législateur a imposé une trajectoire de réduction des consommations, par tous les moyens : isolation, meilleur pilotage des systèmes énergétique, meilleurs usages…

CEE : Certificats d’Economie d’Energie. Obligation imposée aux émetteurs de gaz à effet de serre de financer des projets d’efficacité énergétique.

Le plus vieux métier du monde

C’est bien se loger qui est le plus vieux métier du monde, peut-être juste après se nourrir. Le bâtiment n’a pas attendu Internet pour tenir debout, et c’est peut-être un des premiers freins que rencontrent les technologies : « on n’a besoin de rien« , réflexion entendues des dizaines de fois, et qui masque souvent une réflexion implicite : « je n’ai rien compris à leur truc, je ne vois pas ce que ça va changer pour moi« .

Il est donc très important d’entrer dans ce marché avec des personnes qui le connaissent bien, qui connaissent bien les points de difficulté, ceux qui permettent de gagner des % de marges sur les projets, et qui savent, avec l’autorité que leur confère leur expérience, aller au-delà de l’argument « on n’a besoin de rien« .

Des vendeurs d’équipements

Le marché historique de la GTB, ce sont les grand immeubles Tertiaires : bureaux, hôpitaux, écoles…

Dans ce marché, les fournisseurs de capteurs et de systèmes de pilotage automatisés sont des grand noms de l’électronique et de l’ingénierie électrique.

Sauf que leur problème direct de ces fournisseurs, ce n’est pas la performance énergétique du bâtiment, mais la réponse conforme à un cahier des charges.

En outre, les technologies du catalogue de ces acteurs souffrent de deux tares : elles ont été conçues avant Internet, donc elles sont sur des protocoles propriétaires, les données sont souvent prisonnières de leurs systèmes ; et elles sont chères ; les compétences qui savent s’en servir sont rares et chères.

Des vendeurs de projets d’isolation

A celui qui n’a qu’un marteau, toutes les vis sont des clous. Les vendeurs de systèmes d’isolation vendent naturellement des projets de pose d’isolant. Ces projets sont très rapidement d’un montant de plusieurs centaines de milliers d’euros, voire plusieurs millions d’euros.

Mais sont-ils les plus pertinents pour atteindre les exigences du Décret Tertiaire ? Est-ce qu’un meilleur pilotage des systèmes énergétiques ne permet pas de faire une partie significative du chemin pour dix à cent fois moins d’investissements ? Très souvent, l’ingénieur montre l’efficacité énergétique, mais le vendeur de solutions brandit uniquement son catalogue.

Un fossé naturel entre la construction et la gestion

Autre énorme point de blocage pour avoir des systèmes performants : les responsables de la construction, sur toute la chaîne, conception, construction, maitrise d’ouvrage… ne s’intéressent qu’au bâtiment qui va être livré le jour de la remise des clés. La suite de l’histoire n’est qu’une question marginale qu’ils cherchent à expédier le plus vite possible pendant la levée de réserves, en s’abritant derrière la réponse conforme aux exigences du cahier des charges.

Le résident, le gestionnaire, l’Asset Manager, le Property Manager et le Facility Manager se retrouvent alors avec un système lourd, compliqué, mal documenté, pas forcément adapté à l’usage dans la durée, voire qui ne fonctionne plus du tout.

Et on retrouve des absurdités telles que : des systèmes de chauffage qui se mettent en route par un petit matin frais du mois d’août. Une ventilation qui devrait ne fonctionner que 2h par jour que lorsque la hotte de la cuisine collective est activée, qui fonctionne en 24/7 et qui occasionne 10% des consommations d’un bâtiment. Des panneaux chauffe-eau solaire avec un caloporteur figé, donc des pompes de circulation qui tournent pour rien, et des panneaux qui ne chauffent plus l’eau depuis des années.

De beaux bâtiments, mais pas toujours performants

La solution est dans la réunion de plusieurs compétences

Il faut partir du besoin, du problème : la performance énergétique du bâtiment. Donc de la thermique, de l’automatisme, de la connaissance des systèmes énergétiques des bâtiment. Sujets pour lesquels les compétences commencent déjà à être difficiles à réunir.

Il y a ensuite une couche réglementaire : qu’est-ce que le Décret BACS, le Décret Tertiaire ? Comment se mettre en conformité ? Quelles sont les pénalités, les exclusions, le planning, l’esprit de la loi et des législateurs ? Quelles sont les aides éventuelles : CEE notamment.

Enfin, il faut des compétences en systèmes d’information, en architecture, en élaboration de dossier de retour sur investissement avec un grand nombre de paramètres.

A ce stade, il n’y a plus beaucoup d’acteurs capables, compte tenu de leur positionnement et de leurs intérêts, de proposer cet éventail de compétences pourtant indispensable pour éclairer les décisionnaires.

Conclusion

Asset Manager, Property Manager, si vous voulez y voir clair, éviter de dépenser en pure perte des centaines ou des milliers de k€, adjoignez-vous des acteurs qui auront la capacité à vous conseiller sur l’ensemble de ces compétences.

Pour aller plus loin :

Article sur la GTB : GTB et conformité aux décrets tertiaire et BACS : le numérique à la rescousse

Article sur le smart building : Smart building ou tour de babel ? ; Smart Buildings, au-delà des chiffres

Page d’expertise : Smart Buildings