Le secteur du bâtiment représente 44 % de la consommation d’énergie en France. (1) Le pays s’est engagé en 2005 à diviser par 4 ses émissions de GES d’ici à 2050. Parmi tous les outils et dispositifs déployés, le décret 2019-771 aussi appelé décret tertiaire fixe les conditions d’application de la loi ELAN de 2018. Il impose une pression forte sur les propriétaires de bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² : réductions de consommation d’énergie de 40 % en 2030, 50 % en 2040, et 60 % en 2050.
En général, on évoque des coûts de travaux de rénovation thermique entre 200 et 400€/m² de surface de plancher. On promet des économies d’énergie de l’ordre de 30 % en échange. Cela représente un horizon de ROI à plusieurs dizaines d’années. Pas de quoi attirer les foules.
Et si l’Europe nous avait finalement donné la solution avec un autre décret ? Le décret BACS impose une énième obligation, mais elle pourrait être efficace et relativement bon marché en comparaison avec des travaux. Alors que le numérique est sous le feu des critiques pour sa consommation, le numérique peut-il contribuer à atteindre nos objectifs climatiques et sauver l’immobilier de sa voracité énergétique ?
GTB et conformité aux décrets tertiaire et BACS : le numérique à la rescousse
Le décret BACS
Avec le décret BACS, les propriétaires d’immobilier du tertiaire non locatif seront bientôt soumis à l’obligation de déployer des solutions de Gestion Technique du Bâtiment (GTB ou Building Automation and Control Systems – BACS en anglais). Cela concerne les établissements avec des systèmes énergétiques d’une puissance de plus de 290 kW dès 2025, et 70 kW en 2027. Il se trouve qu’une grande partie des bâtiments de plus de 1000 m² seront concernés dès 2025, et la quasi totalité en 2027.
Voici une synthèse des obligations, décrites dans le décret 2020-887 (2) :
- La responsabilité revient aux propriétaires des équipements de consommation ou de production d’énergie : chauffage, refroidissement, ventilation, eau chaude sanitaire (ECS), éclairage, panneaux solaires, automatisation du bâtiment… ;
- Il est nécessaire d’équiper ces bâtiments de systèmes d’automatisation interopérables avec les systèmes techniques du bâtiment ;
- Ces systèmes d’automatisation permettent de suivre, enregistrer et analyser les consommations d’énergie à la maille d’une zone fonctionnelle. Ils permettent également l’arrêt manuel du fonctionnement ;
- Les données sont historisées et conservées ;
- Ils permettent l’arrêt manuel du fonctionnement ;
- Réaliser des inspections techniques périodiques.
Cela se traduit par le déploiement d’une GTB de classe C au minimum, avec une mesure historisée des consommations et des inspections techniques régulières. Les classes de GTB sont définies par la norme EN ISO 52120-1, D étant la moins bonne et A étant la plus élaborée.
Les classes de GTB en synthèse
Le Business Plan
Les investissements
Les investissements doivent couvrir l’achat et l’installation du matériel :
- Capteurs connectés de température, d’humidité, de luminosité etc.,
- Actionneurs au niveau des points de consommation ou au niveau des systèmes en central,
- Infrastructure réseau capable de supporter de l’IoT si nécessaire.
Le principal inducteur de coût doit rester le nombre d’interventions humaines. Les matériels disponibles aujourd’hui le sont à des prix dérisoires. Cela n’empêche pas les vendeurs historiques de vendre à des marge de près de 99 % sur ces items lorsqu’ils le peuvent.
Pour une GTB de classe C (+ communication et historisation + inspections) qui répond aux exigences du décret BACS, le nombre de capteurs et d’actionneurs reste très inférieur à ce qui est nécessaire pour une GTB de classe B ou A.
Les coûts d’exploitation et de maintenance
Ces coûts représentent environ 5 % – 7 % de l’investissement réalisé. Ils dépendent de la durée de vie des matériels, et de la stratégie appliquée pour le maintien en conditions opérationnelles.
Il comprend également le petit surplus de consommation du système de GTB, ainsi que la supervision et les inspections régulières.
Les économies d’énergie
C’est là que le gains sont réalisés, et ils peuvent être conséquents. Voici un tableau qui récapitule les gains de consommation d’énergie espérés lorsqu’on passe d’une GTB de classe D à une GTB de classe supérieure (C, B ou A). (3)
Economies d’énergie espérées lors du déploiement d’une GTB.
Prenez votre facture de gaz, d’électricité et de fioul, et vous pouvez déjà évaluer les potentiels de gain. Sachant que le prix de l’énergie qui risque de grimper encore, vous avez peut-être tout intérêt à investir.
Les aides
Il existe une prime CEE (certificat d’économie d’énergie) (4) dont les montants nous semblent dérisoires pour l’effort à fournir. Je suggère de ne pas s’appuyer sur ces aides pour prendre une décision.
Quel horizon de rentabilité ?
La rentabilité dépend évidemment de la cible choisie, et des particularités de chaque bâtiment. Toutefois, on peut déjà estimer que le retour sur investissement est réalisé en 1 à 3 ans. C’est jusqu’à 10 fois plus rapide que pour des travaux de rénovation thermique. Pourquoi ? Parce qu’on ne refait pas tout, on ajoute de la technologie sur un patrimoine existant plutôt que d’en reconstruire un nouveau.
Le coût de déploiement d’une GTB sera encore plus modeste si les solutions sont intégrées dès la construction du bâtiment.
Ce que nous proposons
Nous proposons une solution low cost relativement aux standards du marché. Les solutions sont des standards de l’internet, et donc interopérables, et modifiables pendant la vie du bâtiment. Elles garantissent également un niveau de sécurité élevée. Les articles sur les hôpitaux piratés ne nous ont pas échappé.
La démarche que nous suggérons de suivre est la suivante :
- Construire une cible : quels sont les systèmes en cible ? Quelle est l’ambition (GTB C, B ou A, avec ou sans infrastructure réseau, etc.) ?
- Connaître le point de départ : réaliser un état des lieux de ce qui existe déjà dans votre patrimoine immobilier.
- Etablir un plan : comment se mettre en conformité ? Dans quel ordre ? Quels sont les flux financiers associés, étalés dans le temps ? Comment la GTB s’intègre dans la stratégie SI de la société ?
- Exécuter le plan : accompagner la réalisation et suivre la vie des bâtiments dans la durée pour valider les gains. Former les utilisateurs. Assurer le fonctionnement et affiner l’intelligence de la régulation pour optimiser les économies d’énergie et le confort des utilisateurs.
Conclusion
Le décret tertiaire et le décret BACS ont imposé aux propriétaires dans le tertiaire des contraintes supplémentaires. L’objectif est noble selon moi : réduire notre pression sur l’environnement. Mais parmi toutes les options pour atteindre ce résultat, certaines sont plus accessibles et donc prioritaires. Faut-il installer de nouveaux systèmes de production de chaleur ? Refaire l’isolation ? Peut-être que les solutions de GTB apporteront leur pierre à l’édifice sans vous saigner.
Sources et liens :
(1) https://www.ecologie.gouv.fr/energie-dans-batiments
(2) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042128488/
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